זכויות הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי

בערים רבות, בעיקר באזור המרכז, אך גם בחיפה נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לחדש את מראה השכונות הוותיקות, הסובלות לעיתים קרובות מהזנחה. אם את גרים בבניין ישן בשכונה ותיקה או אם אתם בעליו של בית בסביבה כזו כדאי שתדעו מה הם זכויותיכם כאשר יגיע היזם שיציע לשפץ את הבניין או להרוס אותו כליל על מנת לבנות תחתיו בנין חדש.

התחדשות עירונית מהי?

המושג התחדשות עירונית ניתן לתהליך, המתקיים באזורים עירוניים הסובלים מהזנחה פיזית, חברתית או אחרת, ועתידים לשקמם והחזיר אליהם אוכלוסיות צעירות וחזקות יותר. בחלק מהמקרים מתקיימת התחדשות עירונית בעקבות יוזמה של הרשות המקומית ובחלקם בעקבות יוזמה של גוף פרטי, המזהה את פוטנציאל הרווח הכרוך בשיקום מראה השכונה, ובהחייאת התשתיות והשירותים הניתנים לה. בכל מקרה, התוצאה העתידית של התחדשות עירונית מובילה בהכרח להקמת בניינים מרובי דירות, וייעול השימוש בקרקעות.

 

מסלולי התחדשות עירונית

חשוב לדעת כי כיום ניתן לזרז התחדשות עירונית לא רק בשטחים שהוכרזו על ידי משרד השיכון כמיועדים לפינוי-בינוי, אלא גם באזורים שבהם ישנם בניינים, שאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. בניינים אלה ניתנים להריסה ולבניה מחדש מתוקף התיקון השני לחוק תמ"א 38.

 

דיירים רבים החיים בסביבה בעלת פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית, כלומר: כזו שתקסום ליזמים בעלי הון או לרשות המקומית השואפת לייעל את השימוש בקרקע, בדרך כלל אינם בקיאים ברשימת הזכויות המגיעות להם, במקרה שיבוא בוקר בהיר אחד יזם ויציע להם אפשרות להפוך את דירתם הצנועה לדירת פאר. חשוב לדעת כי יזמי נדל"ן תרים בדנים האחרונות בקדחתנות בניינים העומדים בדרישות התמ"א 38 ומחזרים לפתחם של בעלי הבתים על מנת לקדם את ביצוע הפרויקט. אמנם השיפוץ של הבניין והתוספות לדירות הקיימות יעשו על חשבון היזם, אך עד שתקבלו דירה משודרגת עוד ארוכה הדרך.

 

תמרורי הזהרה:

 

זכרו: לא כל הנוצץ- זהב הוא! ייתכן שתקבלו הצעות קוסמות במיוחד מיזמים המשחרים לרווח על חשבון דירתכם הצנועה. בטרם תחתמו על חוזה שיראה טוב בתחילה, אך בטןוח הארוך מסכן אתכם, כדאי שתדעו מה הם הזכויות שלכם  ותסדירו מראש מספר עניינים חשובים:

·בדקו מהם המוניטין והניסיון של היזם בביצוע פרויקט מורכב כמו חיזוק הבניין והוספת מעלית ושטח בנוי בבניין קיים.

 

·האם קבלן הביצוע המועסק על ידי היזם מנוסה דיו בפרויקט בניה מורכב הכורך הוספת שטחי בניה, מעלית וחיזוק יסודות הבניין?

·וודאו כי הן היזם והן קבלן הביצוע אחראים ומחויבים כלפיכם עבור ביצוע כל החתום בחוזה.

·דעו על מה אתם חותמים: בהסכם בינכם לבין היזם אתם למעשה מעבירים לידיו את זכויות הבניה שלכם בדירה על מנת שהוא יוכל לבצע את הפרויקט. עליכם לדעת בדיוק ומראש מה הוא מבטיח לכם מבחינת: המטראז' שיתווסף לדירה, מפרט טכני של העבודה ושל החומרים בהם יעשה שימוש, תכנית הבניה שעליה חתם האדריכל המדמה את קומת הכניסה, הדירות והקומה העליונה שנוספה במהלך ביצוע הפרויקט.

 

·הוצאות בגין הפרויקט – יש לוודא כי כל התשלומים שיהיו כרוכים בהוצאה לפועל של הפרויקט (כולל מיסים, הוצאות משפטיות, העסקת מפקח וכו') יהיו באחריות היזם.

·לוחות זמנים – וודאו כי היזם פורט את שלבי התוכנית ללוח זמנים ברור וקבעו מנגנון ברור של קנסות במקרה של עיכובים.

 

·ערבות בנקאית – עליכם לדרוש מהיזם בטוחה שתוכל לשמש אתכם במקרה שיזם לא ישלים את הפרויקט.

 

לסיכום:

לאור כל הנכתב לעיל ברור לכל כי פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט מורכב ביותר הן מבחינה הנדסית והן מבחינה משפטית. טעויות קטנות עלולות לעלות הרבה מאוד כסף, הן ליזם והן לכם הדיירים. טוב תעשו אם תהיו מלווים על ידי עורכי דין מנוסים הבקיאים ביישומם של חוזים מאין אלה ומבטיחים את האינטרסים שלכם שחור על גבי לבן.