תמ"א 38 והתחדשות עירונית בישראל
מגמה חדשה שניכרת בזירת הנדל"ן הישראלית היא פרויקטים של התחדשות
עירונית. כיוון שלערים המרכזיות בישראל אין יותר מרחב שמאפשר להן לגדול ולהתפתח, מעודדות
העיריות שיפוצים של בניינים ישנים שמעניקים לעיר "מתיחת פנים" ומאפשרות
הוספה של דירות חדשות בבניינים קיימים.
בנוסף, קיים חשש שמבנים רבים שנבנו לפני שנת 1980, לא יוכלו לעמוד
בפני רעידות אדמה. יש מעט מאוד דירות שנמצאות בבעלותה של ישות אחת, וכיון שרוב
הדירות בבניינים הן בבעלות פרטית, נופל הנטל לשיפוץ הבניין ולחיזוקו – כך שיהיה חזק
דיו במקרה שתתחולל רעידת אדמה משמעותית – על בעלי הדירות.
שיפוצים אלה הם כל כך יקרים, עד שרוב האנשים לא יכולים להרשות זאת
לעצמם. יחד עם זאת, למרות הסכנה, קיימים מעט מאוד פרויקטים לאומיים לחיזוק מבנים
נגד רעידות אדמה.
בנוסף לכך, מבנים שנבנו לפני שנות השלושים של המאה הקודמת והוכרזו
כמבנים היסטוריים, מיועדים לשימור. הבעלים של בניינים אלה עשויים שלא להרוס ולבנות
מחדש את הבניין, אבל הם חייבים לעמוד בכללים הנוקשים שנוגעים לחיזוק הבניין
ולשיפוצו. לכן, לממשלה ולרשויות המקומיות יש אינטרס בקידום פרויקטים של התחדשות
עירונית כגון תמ"א 38, "פינוי בינוי" או שימור מבנים היסטוריים.
התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לעודד את חיזוקם של
בניינים כדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לקבלנים או יזמי תמ"א 38, לקחת על עצמם לשפץ את הבניין על חשבונם. בתמורה לכיסוי כל עלויות
השיפוצים, אישורי הבנייה והמיסים – מקבלים הקבלנים ואותם יזמי תמ"א 38 זכות
לבנות קומות נוספות בבניין ולמכור את הדירות החדשות. בעלי הדירות הנוכחיים מקבלים
בניין מודרני, חזק ועמיד בפני רעידות אדמה, ובמידת האפשר, גם תוספת של לפחות חדר
אחד לדירה שלהם ומעלית. בחלק מהמקרים מוסיפים הקבלנים לבניין המשופץ מרפסות,
מחסנים ואזורי חניה. באופן זה מעלה פרויקט תמ"א 38 באופן ניכר את ערך הדירות
בבניין.
תמ"א 38 נשמע כמצב win win עבור כולם, ומעודד דיירים
נוספים להצטרף ולנצל את ההזדמנות לחזק ולשפר את בניין המגורים שלהם בתנאים נוחים
ומשתלמים.
חשוב לדעת שעל מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כדאי כלכלית לקבלנים,
נדרש המחוקק לבצע שינויים שונים בחוקי המס כמו גם שינויים בחוקי הקרקע, כדי למנוע
מצב שבו כל פרויקט יכול להיגנז בשל התנגדות של אפילו דייר אחד בבניין.
כעת, עם יישום השינויים בחוק והסרת המכשולים, יותר ויותר דיירים
בוחרים לשפץ את הבניין שלהם במסגרת תמ"א 38. בכך תורם תמ"א 38 גם להוספת
דירות רבות לשוק, וגם לחיזוק עמידותם של בניינים קיימים בפני רעידות אדמה.
התחדשות עירונים באמצעות "פינוי בינוי" ושימור מבנים
היסטוריים
כאמור, מלבד פרויקט תמ"א 38, קיימים שני פרויקטים נוספים
שמאפשרים התחדשות עירונית – "פינוי בינוי" ושימור מבנים היסטוריים.
פרויקט "פינוי בינוי" מתבצע כאשר בעלי הדירות מפונים באופן
זמני מדירותיהם כך שאפשר יהיה להרוס את הבניינים ולבנות אותם מחדש.
פרויקט שימור מבנים היסטוריים, כמו למשל שימור בנייני הבאוהאוס בתל
אביב, מאפשר לשפץ בניינים ישנים בהתאם להוראות הרשות המקומית, ותוך כדי שימור
צורתו המקורית של המבנה. פרויקטים אלה כוללים גם חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה
והוספת חנייה מתחת למבנה.
