תמ"א 38 היא תכנית מפורסמת למדי וכמעט כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר אותה, אך חשוב שגם האזרח הפשוט, שלא ממש בקיא בעולם הנדל"ן, יכיר את היתרונות הרבים הגלומים בתכנית זו ובעיקר בתיקונים שלה. תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 נועדה על מנת לחזק מבנים לקראת רעידת אדמה עתידית אך היא גם משדרגת מאוד את הבניין ומעלה את הערך של הדירות. בשנים האחרונות הוכנסו מספר שינויים העוסקים בתמ"א 38, אשר הפכו את התכנית למשתלמת עוד יותר. עוד על כך בכתבה הבאה.
התיקון השני - בעיקר יתרונות!
במסגרת תמ"א 38, ניתן לשפץ בניין קיים (ולרוב ישן) ולשדרג אותו לחלוטין. מלבד החיזוק לקראת רעידת אדמה (התכלית המקורית והמרכזית של התכנית), ניתן גם להוסיף חניות לדיירים, מעלית לבניין ואפילו ממ"ד, מרפסת או חדר נוסף לכל דירה. הכול תלוי בהסכם בין היזם לדיירים. בתחילת הדרך, החוק אשר עסק בתכנית היה כללי מאוד ולא יצר מצב שהוא משתלם במיוחד ליזם ולדיירים. לכן גם יצאו לפועל מעט תכניות. אך עם השנים, נחקקו מספר תיקונים אשר שיפרו מאוד את הכדאיות של התכנית. התיקון השני לחוק למשל (תמ"א 38/2) שיפר מאוד את המצב מבחינת הדיירים. אז
מה מציעה 38/2 (שנכנסה לתוקף בשנת 2010)? תיקון זה קבע במפורש שלא חייבים לשפץ את הבניין המיועד אלא ניתן גם להרוס אותו ולבנות אותו מחדש. כאשר הורסים בניין ובונים אותו מחדש, לעיתים קרובות התהליך הופך למשתלם יותר לכל הצדדים. התיקון השני גם עוסק בשלל נושאים בירוקרטיים (שלא דנו בהם בחוק המקורי) ולמעשה הופך את כל התהליך לנוח ומהיר יותר. זה כמובן משפר מאוד את המצב של בעלי הדירות, מכיוון שכאשר קל יותר להוציא לפועל תכניות שכאלה, הן הופכות לנפוצות יותר. נושאים נוספים בהם דן התיקון השני הם התקנים המחמירים לחיזוק הבניין לקראת רעידות אדמה, החובה לארגן מגורים חלופיים לדיירים וכמובן -עיסוק מפורט יותר בסוגיה החשובה מה יקבל כל דייר. למעשה, התיקון הפך את התכנית לספציפית יותר ולכן גם למשתלמת יותר.
גם התיקון השלישי שיפר את המצב!
בעוד התיקון השני שיפר בעיקר את המצב של הדיירים, והפך את התכנית למשתלמת יותר עבורם, התיקוןהשלישי שיפר את הכדאיות בעיקר לטובת היזם. התיקון קבע כי היזם יוכל להוסיף עד 2.5 קומות לבניין, וזאת לעומת קומה אחת בלבד שהוא יכול היה להוסיף לפני התיקון. כאשר היזם מקבל אחוזי בנייה גדולים יותר התכנית הופכת מין הסתם למשתלמת יותר עבורו. באופן עקיף התיקון הוא גם לטובת הדיירים מכיוון שאם ליזם יש אינטרס גבוה יותר ליזום ולהוציא לפועל תכניות, כך יותר אזרחים ירוויחו.שני התיקונים הללו יצרו מצב שגם לדיירים וגם ליזם יהיה אינטרס משותף ליזום פרויקטים, להסכים על התנאים ולהוציא אותם לפועל, ואכן - לאחר התיקונים חלה עלייה בכמות הפרויקטים מסוג תמ"א 38.
לסיכום, מבחינת האזרח, חשוב שהמחוקק יעשה את ככל יכולתו כדי להקל על פרויקטים מסוג זה, על מנת שהם יצאו לפועל עם כמה שפחות קשיים בירוקרטיים וכמה שיותר הטבות ליזם ולדיירים. גם הרשות המקומית תרוויח מכך מכיוון שהיא תקבל,ללא כל השקעה מצידה, בניינים חזקים ומשודרגים. וכאשר כולם מרוויחים -יש את כל הסיבות בעולם ליזום כמה שיותר פרויקטים מסוג תמ"א 38. רבים צופים כי התיקונים אכן יביאו להמשך הגידול במספר הפרויקטים הללו אך יש גם כאלה הטוענים שיש להכניס שינויים נוספים שיגדילו עוד יותר את הכדאיות!
ציפי
